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일반적으로 집을 찾아 계약하고 클로징까지 대략 두 달 안팎이 걸립니다. 여러 가지 해야 할 일이 있기 때문이죠.

대부분의 일은 집이 법적으로 안전한가를 확인합니다. 그리고 구매자가 인스펙션을 하면서 집 주인과 딜도 해야 하구요. 그리고 론 컴퍼니는 집 감정을 해야 합니다. 이런 여러 가지 일들이 진행되면서 시간이 좀 걸리는 것이죠.

모기지 자체만 놓고 얘길하자면, 우리는 간단한 면담 후 10분 내로 PREAPPROVAL LETTER 를 드릴 수 있습니다. 집을 사실 수 있도록 돕는 것이 우리 일이기 때문에 최대한 단순하게 처리합니다.

그리고 정말 바쁘다면 10일, 일반적인 경우에 한 달이면 충분히 모든 준비가 마쳐질 수 있습니다.

다른 곳에서 론을 받기로 했는데 잘 안됐다거나 혹은 갑자기 이자율이 높게 뛸 경우, 이런 급박한 상황에서 우리에게 연락 주십시오. 최대한 원하시는 조건에 맞추어 론을 드리도록 애쓰겠습니다.

이자율에는 여러 요소가 작용합니다. 가장 중요한 것은 크레딧 점수, 다운 페이 금액 그리고 론 금액 등 세 가지입니다.

Preapproval letter를 받기 위해서는 크레딧 리포트를 뽑습니다. 여기에 경제활동에 대한 기본적인 사항들이 들어 있습니다. 우리 경우 이 크레딧 리포트에서 통과되면 거의 모기지 론이 나올 수 있다고 봅니다. (당연히 예를 들어 condo questionnaire 처럼 외부 요건으로 거부될 수도 있습니다.)

일단 크레딧 점수는 최소 720 이상을 추천합니다. 그 이하는 이자율이 높아집니다.

다운페이는 집 값의 30% 이상을 추천합니다. 마찬가지로 그 이하는 이자율이 높아집니다.

모기지 론 받는 금액은 30만 이상을 추천합니다. 그 이하는 … 동일합니다.

그러면 위 수치들보다 높으면 이자율이 낮아지냐? 그렇지는 않습니다. 더 높아지는 것을 제어할 수 있다는 뜻입니다.

이 외에 2nd home 일 때, Investment 일 때, 2-4 units 일 때, 콘도일 때 각각 이자율이 상승합니다.

30년 론을 받았는데 미리 상환한다면? 아무 일도 일어나지 않습니다.

과거에는 흔히 Prepayment Penalty 라고 알려진 것이 있었습니다. 지금도 DSCR 론에는 존재합니다. 론을 미리 상환할 때 렌더의 이익을 보장하기 위해 일종의 penalty로 수수료를 부과했었죠. 하지만 지금은 대부분 그런 조항이 없어졌습니다. 준비가 되면 언제든 pay off 하고 손을 털 수 있습니다.

단 일을 처리하면서 발생한 모든 수수료에 대한 문제가 발생합니다. 그래서 통상 1년 정도 내에서는 리파이넌스나 판매를 하지 않는 것이 일반적입니다.

그리고 pay off를 하거나 Refinance를 할 때는 당연히 나머지 원금은 모두 갚아야 합니다. 그래서 미리 손을 터는 것이 좋은가 아닌가는 약간 생각해 볼 가치가 있는데….

우선 론은 기본 30년입니다. 30년을 균등하게 계산해서 냅니다. 그런데 이 때 초반에는 원금을 적게 내고 이자를 많이 냅니다. 즉 초반에 론을 턴다면 원금은 별로 갚아지지 않은 상태에서 이자만 갚은 꼴이 될 수 있고….

빚을 털고 나가는 것은 좋은 일이니까, 돈이 있으면 터는게 좋겠죠. 

이 설명 제일 마지막에 있는 ‘원금 조기 상환’을 잘 읽어 보십시오.

이 문제는 주에 따라 다르게 적용됩니다. 보통 약간의 혜택이 있습니다.

우리는 처음 론을 시작할 때 확인해서 적용 가능하다면 자동으로 적용시켜 처리해 드립니다.

Full doc(Full Documentation 혹은 QM loan 이라 불리며, Qualified Mortgage) 이란 자신이 세금으로 보고한 금액 만으로 론을 충분히 받을 수 있는 경우를 말합니다. 세금 보고한 서류를 제출하는 것으로 론을 받을 수 있습니다.

No doc(No or Low Documentation, non-QM) 이란 세금으로 보고한 금액이 론을 받을 수 있는 금액에 충분하지 않을 때 다른 방법으로 론을 받을 수 있는 경우입니다. 세금 보고는 보지 않습니다. 그 외 우리가 진행할 수 있는 다른 방법으로 인컴을 입증해서 론을 드립니다.

차이는 No doc(nonQM) 이 약 0.5%-1% 가량 이자율이 높습니다.

그럼 어떻게 인컴을 입증하나는 아래 [NO DOC 서류]에서 확인하세요.

FHA란 정부에서 관리하는 론입니다. 그래서 일단 위에 얘기한 Full doc 만 지원할 수 있습니다.

일반적으로 다운페이를 3.5% 까지만 해도 되는 것으로 알려졌는데, 사실입니다. 그리고 일반적으로 다운페이 금액이 적으면 이자율이 올라가는데 FHA에서는 다운페이 금액이 이자율에 직접 연동되지는 않습니다. 이건 장점으로 보입니다.

하지만 다운페이가 10% 미만일 때와 이상일 때로 바뀌는데, 미만이면 평생, 이상이면 11년간 0.55% 안팎의 보험료를 납부해야 하며, 처음 신청시 무조건 1.75%를 추가로 내야 합니다.

단 장점도 있습니다. DTI 그러니까 보다 적은 인컴으로 좀 더 높게 론을 받을 수 있습니다. 그리고 FICO score가 580 이상이면 됩니다. 이건 매우 큰 장점이죠.

간단하게 정리하면 이렇습니다. 최근에 FICO score가 푹 떨어졌다. 학자금 자동차 등등 매달 지출이 높다. 그러면 이 FHA가 이익일 수 있습니다. 하지만 일반적인 상황에서는 그냥 일반적인 론이 더 좋습니다.

모기지 론을 받을 때는 어떻게 보면 항상 Refinance를 생각하는 것도 괜찮아 보입니다.

Refinance란 모기지 갈아타기라는 뜻입니다. 즉 시장의 이자율이 낮아질 경우 현재 내가 가지고 있는 모기지 이자율을 낮추기 위해서 모기지를 바꾸는 것을 의미합니다.

보통 10여년 이상 남았을 때 1%만 낮아져도 충분히 바꿀 가치가 있습니다.

Cash out refinance 라는 것도 있습니다. 갑자기 돈이 필요할 때 집을 담보로 돈을 빌리는 것이죠.  

62세 이상이면 별도로 Reverse Mortgage 라는 것이 있습니다.

그런데 만일 사업을하기 위해 돈이 필요하다? 그럼 그건 일단 먼저 의논을 하시죠. 집에 손대지 않고 Commercial loans 이 있습니다. 이건 집 모기지와는 완전히 다른 방식으로 진행됩니다. 

처음 저와 같은 LOAN OFFICER와 얘기하면서 받은 모기지 이자는 그대로 머물러 있는 것이 아닙니다. 시장 상황이 바뀌는 것에 따라 매일 바뀝니다.

그렇게 매일 바뀌다가 보통 클로징 15일 전 안팎으로 이자를 고정시키게 됩니다. 누가? 론을 받는 borrower 가. 당연히 저 같은 MLO가 지금이 좋겠다고 얘기를 하죠. 이것을 LOCK IN 이라 하고 이 순간의 이자율이 적용되는 이자율입니다.

때로 이 LOCK IN 에서 시장 상황을 무시하고 높은 이자로 LOCK IN 하려는 경우도 있습니다. 약간 악덕업체라고 해야 할까요? 시장 상황을 살펴보시고 조심하셔야 합니다. 혹시 이런 일을 당하시면 연락 주십시오.

은행들의 경우 이자율과 함께 APR 이라는 것을 게재합니다. APR이란 ANNUAL PERCENTAGE RATE 라는 의미로 론을 받는데 수수료가 얼마나 되는가를 론 금액의 퍼센티지로 표현한 것입니다. 즉 수수료가 1만불이면 이 1만불이 론 금액의 몇 %인가를 따져 그것을 30년으로 나누어 원래 받은 이자율에 합해서 계산하는 것입니다. 그러니까 내가 내는 수수료가 얼마나 많은가를 보기 위한 것입니다.

대략 원래 이자율보다 0.1-0.2% 상승하게 됩니다. 이것이 이자율이 아닙니다. 이자율은 이 퍼센티지를 뺀 이자율이 내가 내는 이자율입니다.

론을 받기 위해 서류는 간단합니다.

인컴을 입증하고 은행 어카운트에 충분한 돈이 들어 있다는 것만 보여주면 됩니다.

나머지 서류들은 다 단순합니다. 계산하고 생각하고 할 것도 없습니다. 그냥 론 오피서가 주문하는 대로 주시면 됩니다.

원유 값이 오르면 주유소 기름 값은 바로 바로 올라갑니다. 하지만 원유 값이 내린다고 그렇게 바로 바로 내리지는 않습니다. 변동금리도 이것과 유사하다고 생각하시면 될 것 같습니다.

그렇다고 이걸 아예 무시하는 것도 좋지 않습니다. 당장 집을 사야하고 곧 이자율이 떨어질 것 같을 때, 이때는 당연히 변동 금리가 훨씬 더 나을 수도 있으니까요.

고정과 변동은 상황에 따라 잘 결정하시는 것이 좋습니다. 일반적인 경우는 고정금리가 대부분입니다.

모기지가 필요한 경우는 크게 세 가지입니다.

집을 살 때 당연히 필요하죠.

모기지 갈아탈 때, 흔히 Refinance 로 표현하는 것으로 자신의 모기지 이자율이 높다면 갈아타는 것을 생각하십시오. 1%만 낮아도 상당한 차이가 생깁니다. 혹은 집을 담보로 목돈이 필요할 때. 이 모두 Refinance 라고 표현합니다.

노후에 돈이 필요할 때. 이건 Reverse mortgage 라는 것인데, 62세 이상 집을 가지고 있는 사람이 그 집을 담보로 돈을 빌리는 것 역시 모기지의 한 부분입니다.

집을 살 준비가 됐고 능력도 있는데 그 동안 세금 신고를 충실하게 못해서 인컴 입증이 안된다면 어떻게 할까요?

이럴 경우에 론을 받는 것이 바로 NON QM 혹은 NO DOC 이라 이름 붙여진 것입니다.

현재 우리가 취급하는 no doc 은 크게 네 가지가 있습니다.

CPA letter – 세무사가 P&L과 더불어 인컴에 대해 언급하는 말 그대로 편지입니다.

Bank statements – 12개월 bank statements 를 봅니다. 이 중 출금은 보지 않으며 오로지 입금액의 절반을 무조건 인컴으로 인정하는 프로그램입니다. 당연히 cash 입금 같은 경우는 안됩니다.

VOE – Verification of Employment 를 의미하며 현재 일하고 있는 직장의 employer 가 인컴에 대해 써주면 그것을 인정하는 방법입니다.

1099 – 현재까지 받은 1099 form을 소득으로 인정하는 방법입니다.

영주권이나 시민권이 아닌 사람이 집을 사기 위해서는 약간의 조건이 필요합니다. 물론 비자를 가지고 있지 않더라도 집을 사는 것은 가능합니다. 단 몇가지 조건을 충족시킬 수 있어야 합니다.

물론 40% 다운페이하면 아무 것도 보지 않고 론을 드립니다.

다운페이가 이 이하라면,

적어도 2년 이상 미국에 살고 있을 것 (완전 외국인의 경우 해당 없음, 완전 외국인이 집을 사는 것은 또 다른 프로세스를 거칩니다.)

안정적인 소득이 있을 것

크레딧 스코어가 좋을 것

재산 등이 확인이 가능할 것

앞으로 5년간 모기지를 제대로 상환할 수 있는 증빙자료 제출

미국에 앞으로 장기간 살 것을 입증할 것.

HELOC 이란 Home Equity Line of Credit 입니다.

Line of Credit에서 보는 것처럼 마이너스 통장을 의미합니다. 즉 내가 필요한 돈의 액수를 정해 놓고 그 안에서 내가 필요한 만큼 쓰고 쓴 돈에 대해서만 이자를 갚는다는 것이죠. 즉 실제 돈을 받지 않았다면 이자도 내지 않는다는 뜻입니다.

단 렌더들에게 이 상품은 살짝 위험 부담이 있습니다. 그래서 이자율이 높습니다.

하지만 안쓰면 내는 것도 없으니까 유사시에는 매우 효과적인 방법일 수 있습니다.

모기지 원금조기상환이 있습니다.

즉 돈이 있을 때, 수시로 원금을 갚는 겁니다. 정해진 기간 아니어도 되고 하여간 돈이 생겼을 때 일단 원금을 갚는 겁니다. 반드시 원금이라고 얘길하고 갚아야 합니다. 그냥 불쑥 돈을 보내면 안됩니다.

그러면 원금에 대한 이자도 조금씩 줄겠죠. 그래서 자동으로 계산이 되어서 돈을 내는 기간이 단축됩니다. 기간이 단축된다는 것은 돈을 적게 낸다는 뜻이죠.

온라인으로 낼 때는 Additional principal로 돈을 내고 수표로 보낼 때는 Principal only payment와 어카운트 넘버를 적어야 합니다.

돈이 있을 때 미리미리 내 놓는 것도 좋은 생각이라 봅니다.